Покупка недвижимости во Франции: поиск

Процедура покупки любого вида недвижимости, включая земельные участки, во Франции строго регулируется. При приобретении недвижимости настоятельно рекомендуется воспользоваться услугами конкретных специалистов: даже если вы нашли объект для покупки самостоятельно и собираетесь покупать его напрямую у собственника, целесообразно заблаговременно провести необходимые экспертизы и заключать все договорные документы при помощи нотариуса.

В данном разделе даются общие сведения о процедуре поиска и покупки недвижимости с пошаговой инструкцией, однако, детальная информация нами не затрагивается. В каждом конкретном случае следует получить консультацию специалистов.

Основные этапы приобретения недвижимости

  1. Поиск объектов
  2. Выбор наиболее подходящей недвижимости
  3. Оферта (offer d'achat)
  4. Подписание предварительного договора (compromise de vente)
  5. Подписание заключительного акта купли-продажи (acte de vente)

Лицензии агентства по недвижимости
Операции с недвижимостью во Франции относятся к регламентируемой деятельности, и соответственно, профессиональные риэлторы (agent immobilier) во Франции должны иметь специальную профессиональную подготовку и соответствующее профессиональное удостоверение (carte professionnelle), выдаваемое Префектурой и дающее риэлтору право на проведение сделок с недвижимостью (carte professionnelle de transaction sur immeubles et fonds de commerce). Риэлторы также обязаны оформить страховку для защиты своих клиентов. Самые крупные и серьезные агентства являются членами крупнейшей во Франции Национальной федерации агентств недвижимости (Fédération Nationale de l'Immobilier, FNAIM), объединяющей более 10 000 агентств по всей стране. Принадлежность к федерации обозначается желтым ромбом с аббревиатурой FNAIM внутри.

Проверить, является ли агентство членом FNAIM, можно набрав название агентства в поле Agence на сайте Федерации FNAIM 

Риэлтор должен уметь грамотно оценивать размер всех выплат и издержек, которые несут покупатели при и после приобретения недвижимости.

Некоторые риэлторы нанимают независимых агентов по продажам (agent commercial) для охвата более широкой территории. Обратите внимание, что риэлторы (agent immobilier) и агенты по продажам (agent commercial) – это не одно и то же: последние не имеют законного права исполнять функции риэлторов. Однако, и те, и другие обязаны пройти профессиональную аттестацию и получить соответствующее официальное удостоверение (carte professionelle) с идентификационным номером.

Дополнительная информация о специалистах в сфере купли-продажи недвижимости на нашей страничке Специалисты по операциям с недвижимостью

Стоимость недвижимости
Цена на продаваемую недвижимость, конечно же, назначается продавцом. Однако, риэлторы (agent immobilier), как правило, являющиеся местными жителями региона, в котором продаётся недвижимость, и соответственно, прекрасно знающие рынок, могут откорректировать цену продавца, в случае, если она не соответствует рыночной. В то же время, продажа по слишком заниженной - относительно рыночной - цене во Франции является рискованным предприятием: более чем вероятно, что французские налоговые органы заинтересуются причиной такой необычной щедрости продавца и начнут проверки на предмет уклонения продавца от уплаты налогов, которыми облагается продажа недвижимости. В случае выявления нарушений (оплата части стоимости наличными и т.п.) строгие меры применяются как к продавцу, так и к покупателю.

Комиссионное вознаграждение агентства недвижимости
Риэлтор работает на условиях получения процента от сделки по продаже недвижимости и обязан провести сделку наиболее выгодным образом и для продавца, и для покупателя. Риэлтор прикладывает все усилия, чтобы продать недвижимость по наиболее выгодной цене, но, как правило, знает, какая цена приемлема для продавца. Риэлтерское комиссионное вознаграждение на Лазурном Берегу, как правило, составляет 5-8% от стоимости недвижимости, чем дороже объект – тем ниже процент. Для объектов класса люкс может применяться несколько иной порядок расчета комиссионного вознаграждения.

Внимание: вне зависимости от того, сколько риэлторов стоит между продавцом и покупателем, комиссия агентов по недвижимости должна остаться неизменной. В случае наличия нескольких звеньев в цепи продавец-покупатель, агенты вынуждены делить комиссию между собой, что, при большом количестве посредников, соответственно, снижает их заработок и мотивацию. Обычно риэлторы не пытаются завысить размер комиссии, что, однако, не исключает вероятности попасть в руки к не слишком честному специалисту, который попытается нажиться на незнании покупателем рынка. Если у вас возникли сомнения в правильности выставленной вам цены на недвижимость, вы можете проверить цены на подобные объекты в интернете, либо обратиться в другое агентство «для проверки».

Количество задействованных агентств
Лазурный Берег, как и вся Франция, обладает не безграничным выбором недвижимости, поэтому агентства предлагают очень немного объектов, на которые у них имеется исключительное право на продажу (mandat de vente avec exclusivité). В основном агентства активно обмениваются между собой информацией об объектах недвижимости и пользуются общими профессиональными базами данных таких объектов. По этой причине, при обращении в любое агентство недвижимости клиента в обязательном порядке просят дать его имя и фамилию. В случае, если клиент решит обратиться в несколько агентств одновременно и выберет объект, предложенный ему несколькими риэлторами, риэлторам крайне важно знать, к кому такой клиент обратился в первую очередь, во избежание дальнейших проблем с делением комиссии. По этой же причине, как правило, нет особого смысла обращаться в несколько агентств: как правило, объекты будут предлагаться одни и те же, а мотивация риэлтора будет гораздо ниже.

Способы поиска недвижимости во Франции
Самостоятельный поиск
При самостоятельном поиске недвижимости, довольно много информации можно легко найти в специализированных журналах и на сайтах Интернета, предлагающих на продажу объекты недвижимости во Франции. Благодаря этому возможно получить представление о доступной недвижимости и её стоимости перед началом отбора недвижимости, подходящей под ваши критерии.

Минусы самостоятельного поиска:

  • этот способ совершенно не подходит при незнании или недостаточном знании французского языка;
  • при поисках только на русскоязычных сайтах вы изначально ограничены уже сделанным кем-то предварительным отбором, т.е. у вас не будет доступа к максимуму информации о реальном рынке недвижимости;
  • в какой-то момент вы все равно будете вынуждены обратиться к специалистам (нотариусам, экспертам и т.п.), которые, зачастую, более лояльны своим постоянным клиентам, таким как агенты недвижимости, нежели «одноразовым» посетителям.

Поиск при помощи агентства недвижимости
Решив обратиться за помощью к риэлторам, сначала придется выбрать само агентство, для чего, опять же, существует несколько способов:

  • обратиться за рекомендациями к друзьям и знакомым, уже прошедшим через процесс покупки недвижимости на Лазурном Берегу
  • найти российское агентство, занимающееся продажей недвижимости на Лазурном Берегу.
    Внимание:
    в силу сложности получения лицензии на операции с недвижимостью и дороговизны содержания персонала во Франции, только единичные российские агентства имеют свои офисы или представительства во Франции – основная масса работает через партнерство с местными агентствами недвижимости. Таким образом, обращаясь в агентство в России, вы добавляете звено в цепочку коммуникации; кроме того, очень редко, но встречаются агентства, ставящие «свою цену» на французскую недвижимость, что идет в разрез с общепринятой практикой французских агентств.
  • найти французское агентство недвижимости, предлагающее услуги на русском языке:
    • путем поиска в сети интернет
    • физически находясь на Лазурном Берегу, зайти в одно из таких агентств и изъявить пожелание приобрести недвижимость. Практически в каждом квартале любого городка Французской Ривьеры можно найти несколько агентств недвижимости. В самых туристических местах агентства предлагают услуги на русском языке, что обозначено на вывеске или надписью в витрине.

Выбор недвижимости
Определившись со способом поиска и/или найдя подходящее агентство, следует определить основные критерии поиска:

  • цель приобретения недвижимости (инвестиция с целью получения дохода, квартира или вилла в качестве основного жилья, летний дом, недвижимость для сдачи внаём время от времени, недвижимость для детей или родителей, инвестиция на будущее и т.п.). В зависимости от его назначения, рекомендации по местоположению и типу объекта будут разными.
  • с учетом цели, основные требования к недвижимости: вилла или квартира, цена, общая площадь и количество комнат/спален, наличие вида на море, сада, террасы, бассейна, гаража, кладовой, удаленность от моря и центра города/ инфраструктуры.

Далее покупатель либо ищет объекты, соответствующие его требованиям (при самостоятельном поиске), либо получает определенное количество предложений от своего агента по недвижимости. В зависимости от стоимости и сложности критериев поиска, это может быть от 1-2 до нескольких десятков объектов. Покупатель отбирает из предложенных вариантов кажущиеся ему наиболее подходящими, на основании чего составляется окончательный «список к просмотру», и назначается дата приезда покупателя на Лазурный Берег, для личного посещения выбранных объектов.

Просмотры, как правило, назначаются в достаточно интенсивном режиме, чтобы увидеть максимальное количество объектов в кратчайшие сроки. На просмотры обычно удается назначить до 80-90% из выбранных покупателем объектов.

Внимание: Так как в организации просмотров зачастую задействовано несколько человек (агент по недвижимости, собственник или представляющее его лицо), некоторые из которых должны приехать издалека, во Франции считается дурным тоном отказаться от просмотра, будучи уже на пороге дома, только потому, что не понравилось здание или территория или квартал. Как правило, следует из вежливости зайти в квартиру и взглянуть на нее.

Важные вопросы при выборе недвижимости
Выбирая дом или квартиру, рекомендуется поинтересоваться стоимостью послепродажного обслуживания недвижимости. Чтобы составить для себя более-менее полную картину, можно задать следующие вопросы:

  • размер ежегодного земельного (taxe foncière) и жилищного налогов (taxe d'habitation)
  • размер коммунальных платежей в управляющую компанию (обычно, за содержание общих площадей и территории/сада/бассейна)
  • каковы результаты диагностики энергопотребления (diagnostic de performance énergétique, DPE) – в более старых постройках энергопотребление, как правило, выше
  • когда проводился ремонт общих площадей и фасада здания (ravalement de façade) и т.п. Можно запросить протокол собрания общих собраний ТСЖ (assemblée générale de la copropriété) за последние 1-2 года: в них указываются принятые решения и сметная стоимость работ. При покупке квартиры в доме, где планируются крупные ремонтные работы, будьте готовы к тому, что груз расходов соответственно вашей доле в кондоминиуме ляжет на ваши плечи.
  • обратите внимание на запах и наличие подтеков в доме или квартире. Гидроизоляция – одно из очень слабых мест при строительстве во Франции.
  • При посещении дома с бассейном поинтересуйтесь расходами на воду – не слишком ли они высоки? Пройдитесь по лужайке вокруг бассейна (если таковая имеется) – не слишком ли влажная земля под ногами? Все это может указывать на возможные протечки в бассейне, что означает значительные расходы на ремонт.
  • если крупные строительные или ремонтные работы были проведены в доме в последнее десятилетие, убедитесь, что у продавца имеется десятилетняя гарантия на работы (garantie dommages-ouvrage décennale) от строителей.
  • не ленитесь посетить кладовую и парковку и обследовать их на предмет гидроизоляции и подведения электричества - в старых зданиях оно зачастую не подведено, соответственно, расходы по подводке электричества, если оно вам понадобится, лягут на ваши плечи.
  • относится ли район, квартал к разгруппированным - эта информация может пригодиться при дальнейшей установке телефона и интернета.

Дополнительная информация о разгруппировании на нашей страничке Установка и подключение Интернета во Франции

  • не предвидится ли в данном квартале каких-то крупных работ или ремонта дороги или крупных коммуникаций? Это сможет отравить вам жизнь на несколько месяцев после покупки недвижимости, если вы планируете постоянное проживание в ней.
  • поинтересуйтесь, как далеко находится ближайшая школа, даже если у вас нет детей: звонкие голоса французских школьников в соседнем дворе обычно слышны очень хорошо и по уровню децибел могут сравниться с небольшим рок-концертом, что, возможно не входит в ваши планы, если вы ищете тихое место. Имейте в виду, что французские школы могут быть закрыты по средам и субботам, так что порой тишина может быть обманчивой.

Покупка под ремонт, перестройка и пристройка объектов недвижимости
При планировании покупки недвижимости с целью ремонта старого или строительства нового объекта следует учитывать, что для многих работ требуется получить разрешение местной мэрии (mairie), что может занять до нескольких месяцев. Определенные стандарты строительства во Франции очень отличаются от норм других стран. Основным документом в данном случае является «Градостроительное заключение о возможности вести строительные работы» (Certificat d'urbanisme), для получения которого необходимо заполнить различные анкеты и заявки. При выдаче разрешения учитывается множество деталей, таких как вид и количество разрешённых изменений тех или иных объектов недвижимости, а также назначение земель, на которых они расположены.

В случае покупки под капитальный ремонт или перестройку, возможно, потребуется консультация экспертов – архитектора или оценщика. Если ремонт финансируется на условиях ипотечного кредитования, то ремонт должен выполняться рабочими, зарегистрированными во Франции. Зарегистрированные рабочие имеют надлежащую страховку – это является необходимым условием обеспечения кредита для банка или кредитора.

В любом случае, при подборе недвижимости с целью ее дальнейшей перестройки или внесения серьезных структурных изменений, следует заблаговременно проконсультироваться:

  • возможно ли это для конкретного здания (не относится ли оно к защищенным, историческим и т.п.)
  • возможно ли это на конкретном земельном участке

Дополнительная информация о разрешениях на строительство во Франции на нашей страничке Строительство во Франции: проектирование, формы и разрешения.

Предложение о покупке
Обычно при работе с компетентным и заинтересованным риэлтором после нескольких дней просмотров, покупатель останавливает свое внимание на 1-2 наиболее понравившихся объектах, и на этом этапе он может сделать оферту (offre d'achat), т.е. предложение о покупке с указанием своей цены за недвижимость.

Внимание: Торг при покупке недвижимости уместен всегда. Однако, ввиду того, что цены на недвижимость во Франции достаточно жестко привязаны к рыночным (см. выше пункт «Стоимость недвижимости»), следует иметь в виду, что маржа, заложенная в цену для торга, крайне редко превышает 5-7%.

Оферта может быть сделана в устном или письменном виде.

Внимание: письменная оферта (offre d'achat) во Франции относится к юридически обязывающим документам, и, теоретически, продавец, письменно принявший условия оферты, может потребовать у потенциального покупателя, сделавшего такую оферту в письменном виде и уклонившегося от сделки, возмещения ущерба. Покупатель полностью освобождается от обязательств по письменной оферте в следующих случаях:

  • продавец ответил на оферту письменным контрпредложением (contre proposition) своей цены
  • продавец не ответил на оферту письменно в срок, указанный в оферте покупателем

В свою очередь, продавец, ответивший письменным согласием на письменную же оферту покупателя, не имеет права выйти из сделки, даже в случае получения более выгодного предложения.

Оферта в письменном виде должна быть составлена на французском языке, с указанием имени и адреса покупателя, адреса и краткого описания недвижимости, имени продавца, предлагаемой цены и срока в который продавец должен дать ответ. Многие риэлторы, предлагающие услуги на русском языке, принимают оферту на русском языке и берут ее перевод на французский на себя.

Образец текста оферты:

OFFRE D'ACHAT

Je, soussigné, Monsieur Имя ФАМИЛИЯ, de nationalité russe,

Demeurant à : номер дома, улица, город, RUSSIE

Fais par le présent mon premier offre d'acquérir le bien à ГОРОД dont désignation suit :

Situation : Résidence ХХХ, Xme étage, entrée X, ХХ, rue de XXX, 06ХХХ, ХХХХХ

Description : Appartement X pièce de surface totale XX m2 comprenant un séjour double avec cuisine américaine, une chambre avec douche, Х WC indépendant et une chambre avec salle de bains , une cave et une place de parking extérieur n XX. Vendu avec / sans les meubles.

Appartenant à : Mme et M XXX domicilié à ХХХ, France.

au prix de XXX EUR (xxx euros) commission de l'agence XXX TTC incluse. La présente offre est ouverte à la négociation du prix indiqué ci-dessus.

Étant précisé que ledit appartement est libre de tous privilèges, hypothèques légales, judiciaires ou autres ainsi que toute occupation, réquisition quelconque.

La présente offre est valable jusqu'au ХХ хххх 20ХХ.

Fait à ХХХХ, le ХХ хххх 20ХХ

Как правило, на этом этапе покупатель, приехавший из-за границы, может возвращаться домой, поскольку все дальнейшие переговоры в его интересах могут проводиться риэлтором. Торги по предложенной цене могут включать в себя несколько шагов, до тех пор, пока стороны не придут к соглашению относительно стоимости и дополнительных моментов, таких как покупка мебели и т.п.

По достижении окончательной договоренности, стороны приступают к юридическому оформлению сделки, первым этапом которого является составление и подписание предварительного договора (compromis de vente)

Дополнительная информация о предварительном договоре и заключительном акте купли- продажи на нашей страничке Оформление сделки при покупке недвижимости.

Текст настоящей статьи составлен при участии агентства недвижимости Лазурное агентство Ткаченко

Комментарии

    Комментариев нет

    Для написания комменария, необходимо войти на сайт или зарегистрироваться

    • Забыли пароль?