Покупка недвижимости во Франции: юридическое оформление сделки

Как только предложение о покупке (offre d'achat) принято продавцом, составляется и подписывается предварительный договор купли-продажи (compromis de vente), известный также как предварительное соглашение о заключении договора купли-продажи в будущем (avant-contrat), а в среде русскоязычных агентов по недвижимости часто называемый неправильной калькой с французского «компромисс».

Предварительный договор купли-продажи
Предварительный договор купли-продажи (compromis de vente) может быть составлен нотариусом или риэлтором (agent immobilier), но не агентом по продажам (agent commercial). С предварительным договором следует очень тщательно ознакомиться, т.к. это полноценный юридический документ, устанавливающий ключевые детали и все условия планирующейся сделки.

Перевод
Предварительный договор всегда составляется на французском языке, однако, если покупатель не владеет французским языком в достаточной мере для полного понимания текста, нотариус потребует перевести договор на родной язык покупателя. Законодательство Франции не обязывает делать перевод предварительного договора у присяжного переводчика (traducteur assermenté) во Франции или зарегистрированного у нотариуса переводчика в России; однако многие нотариусы настаивают на обращении к «сертифицированным» переводчикам, т.к. считают, что это обезопасит сделку. В любом случае, переводной документ не имеет юридической силы ни в России, ни во Франции, делается исключительно в ознакомительных целях, а, следовательно, только покупатель может решить обращаться ли ему к более дорогому «сертифицированному» переводчику или достаточно услуг высокопрофессионального «несертифицированного» переводчика. Иногда достаточно перевода с указанием контактных данных переводчика и его подписи или агентства переводов с его печатью. 

Необходимые документы
Для составления предварительного договора купли-продажи продавец и покупатель должны предоставить следующие данные и документы:

  • Полное имя, фамилия, отчество, место и дата рождения
  • Копия удостоверения личности (заграничный паспорт)
  • Адрес реального места жительства, куда нотариус будет высылать документы
  • Информация о месте работы и занимаемой должности, подробный адрес компании
  • Информация о семейном положении, дата и место заключения брака, брачный режим (совместное или раздельное владение имуществом, наличие брачного контракта и т.п.)
  • Информация о супруге: ФИО, место и дата рождения, место жительства, место работы
  • Копия удостоверения личности супруга (заграничный паспорт)
  • На чье имя покупается недвижимость (один или оба супруга, французское общество по управлению недвижимостью (société civile immobilière, SCI)).
  • Информация об источниках финансирования покупки: личные или заемные средства
  • В случае покупки в кредит: в каком объёме, под какой максимальный процент, в какие банки планируется обращаться за кредитом.
    Внимание: если недвижимость приобретается на условиях ипотечного кредитования, то имя покупателя, указанное в предварительном договоре купли-продажи, должно совпадать с именем, указанным в заявке на получение кредита.

Дополнительная информация о получении ипотечного займа во Франции на нашей страничке Финансирование покупки недвижимости во Франции

В предварительном договоре купли-продажи (compromis de vente) также в обязательном порядке указывается:

  • Подробное описание объекта недвижимости, согласно предыдущему заключительному акту купли-продажи для такой недвижимости.
  • Площадь приобретаемого объекта недвижимости и земельного участка
  • Описание неотделимого от недвижимости движимого имущества и встроенных приспособлений, подлежащих продаже вместе с недвижимостью
  • Информация о стоимости сделки
  • Подробное описание способа оплаты покупаемого объекта недвижимости, условий ипотечного кредитования, даты, с которой предоставляется ипотечный кредит.
  • Информация о нотариусе и риэлторе, сопровождающих сделку, и о размере и распределении гонораров риэлторов
  • Информация о порядке осуществления необходимых платежей и регулирование обязательств плательщиков – что оплачивает покупатель и что продавец.
  • Любые оговорки, регулирующие условия освобождения участников сделки от ответственности и обязательств, предусмотренных договором (clauses suspensives) и пени для участников сделки в случае, если последняя не состоится.
  • Результаты предусмотренных законодательством экспертиз:
    • на отсутствие асбеста
    • диагностика энергопотребления
    • точный замер площади (так называемое «подметаемое» пространство)
    • на отсутствие термитов
    • о соответствии электрических установок нормам (электропроводка, счетчик и пр.)
    • при наличии газоснабжения: о полном соответствии газовых приборов установленным нормам

Дополнительная информация на французском языке о предусмотренных законодательством Франции экспертизах и обязательных обследованиях на сайте Экспертов по диагностике недвижимости 

Оговорки об отлагательном условии
Оговорки об отлагательном условии (clause suspensive) обеспечивают возможность отказа от сделки с возвращением первоначального взноса покупателю в случае невозможности совершить сделку. Само собой, необходимо, чтобы обе стороны дали свое согласие на включение в договор таких пунктов.

Например, оговорки об отлагательном условии могут быть следующими:

  • Использование покупателем для совершения сделки средств ипотечного кредитования
  • Необходимость получения специального разрешения на использование объекта недвижимости для особых целей
  • Необходимость осуществления продавцом работ по обязательному ремонту объекта недвижимости
  • Осуществление права преимущественной покупки (мэрией, соседями и т.п.)

Внимание: даже если предварительный договор (compromis) содержит оговорки об отлагательном условии (clause suspensive), устанавливающие, что покупка недвижимости осуществляется на условиях ипотечного кредитования, покупатель обязан точно исполнять свои обязательства. Например, в некоторых договорах устанавливается определенный срок, в течение которого покупатель обязан подать документы в банк на предоставление ипотечного кредита и окончательную дату предоставления официального банковского уведомления об одобрении данного кредита покупателю или об отказе в выдаче необходимой суммы. Покупателя могут попросить представить доказательства того, что им были приняты все необходимые меры для своевременного получения ипотечного кредита, в противном случае задаток покупателю не возвращается.

В договор могут быть внесены любые другие условия, однако рекомендуется профессиональная консультация юриста для обеспечения их юридически корректного изложения в договоре.

Подписание предварительного договора купли-продажи
Предварительный договор купли-продажи (compromis de vente) тщательно изучается обеими сторонами и подписывается. Подписание может производиться либо в нотариальной конторе (bureau de notaire), в случае чего требуется физическое присутствие двух сторон или их официально назначенных доверенных лиц, либо по месту жительства с последующей отсылкой подписанного пакета документов на адрес нотариальной конторы заказной или курьерской почтой. В случае подписания с личным присутствием и недостаточного знания французского языка одной из сторон, требуется участие присяжного переводчика, зарегистрированного при Апелляционного суде во Франции (traducteur assermenté près de la Cours d'Appel). В случае подписания без визита к нотариусу, предварительный договор обычно подписывается сначала покупателем и затем продавцом.

Существует только один оригинал предварительного договора купли-продажи недвижимости (compromis de vente), который всегда хранится у нотариуса; обеим сторонам всегда выдаются только копии. Таким образом, в случае утери копии документа, как покупателю, так и продавцу достаточно обратиться к нотариусу за дубликатом копии с оригинала.

Период принятия решения о целесообразности сделки
После подписания предварительного договора купли-продажи (compromis de vente), покупателю дается период на «обдумывание» целесообразности сделки (délai de rétractation), равный семи календарным дням. В течение этого периода покупатель имеет право аннулировать сделку без указания причин и без каких бы то ни было последствий для себя и полным возвратом всех залоговых платежей, выполненных до даты отказа от сделки. В этот период покупатель может, например, провести экспертную оценку объекта недвижимости и получить совет специалиста.

Отсчет периода «обдумывания» начинается со следующего дня от даты получения подписанной обеими сторонами копии предварительного договора на руки (в случае получения договора по почте, такой датой считается дата доставки заказного письма или уведомления о его нахождении в вашем почтовом отделении). Например, если заказное письмо или уведомление о заказном письме доставлено 12 числа, отсчет периода на обдумывание начинается с 13 и заканчивается 19 в полночь.

Извещение об отказе от сделки должно быть отправлено заказным письмом с уведомлением о вручении (lettre recommandée avec avis de réception, LRAR), датой аннулирования считается дата отправки письма.

Заключительный акт купли-продажи
Подготовка заключительного акта купли-продажи
После подписания предварительного договора купли-продажи (compromis de vente), нотариусу может потребоваться от 6 до 8 недель для сбора необходимых справок, документов и удостоверений от различных органов и учреждений, проведения необходимых проверок, в том числе проверки чистоты сделки, за которую во Франции также отвечает нотариус, и составление самого заключительного акта. Если покупатель оформляет покупку в кредит или открывает общество по управлению недвижимости (société civile immobilière, SCI), то все это тоже делается в этот период.

По завершении предварительной работы нотариусом, за несколько недель до совершения сделки, нотариус согласует с продавцом и покупателем дату подписания заключительного акта, и каждой стороне высылается копия проекта акта купли-продажи (projet de l'acte de vente). В основном, в нём содержится та же самая информация, что и в предварительном договоре купли-продажи (compromis de vente), тем не менее, его следует тщательно просмотреть и проверить все детали. В акте также содержится информация о возможной дате заселения покупателя в приобретённый объект недвижимости.

Сумма окончательного платежа должна быть переведена на специальный банковский счет нотариуса, сопровождающего сделку, за несколько дней до её совершения. В случае оплаты сделки заемными средствами, предоставленный ипотечный кредит переводится банком напрямую на счет нотариуса.

Покупатель также переводит на счет нотариуса средства для оплаты перерегистрации недвижимости и своей части земельного налога (taxe foncière), рассчитанной пропорционально количеству оставшихся в году дней владения недвижимостью.

В случае если покупатель не может присутствовать при подписании акта купли-продажи (acte de vente) лично, он имеет право выдать доверенность (mandat) на представление его интересов уполномоченным лицом.

Подписание заключительного акта купли-продажи недвижимости
В день заключения сделки, продавец и покупатель либо их уполномоченные лица встречаются в нотариальной конторе (bureau de notaire), где им зачитываются положения заключительного акта купли-продажи (acte définitif de vente). Обе стороны подтверждают лично или через присутствующего присяжного переводчика (traducteur assermenté), что они ознакомлены и поняли текст документа, после чего он подписывается покупателем, продавцом и одним из нотариусов, сопровождающих сделку. В случае, если у покупателя и продавца разные нотариусы, акт купли-продажи (acte définitif de vente) достаточно засвидетельствовать только одному из них.

После этого, покупатель получает на руки ключи от приобретенной недвижимости и свидетельство о праве собственности на недвижимость (attestation), на основании которого, следует совершить следующие первоочередные действия:

  • в случае покупки квартиры, предоставить управляющей компании (syndic de la copropriété) свои банковские данные для оплаты ежеквартальных коммунальных платежей путем прямого списания

Дополнительная информация об управляющих компаниях на нашей страничке Управляющая компания и ТСЖ во Франции

  • перевести абонентский договор на поставку электричества на свое имя

Дополнительная информация о процедуре заключения абонентских договора на нашей страничке Подключение коммуникаций во Франции

  • застраховать недвижимость на свое имя
    Внимание:
    Некоторые нотариусы могут потребовать предоставления договора страхования объекта недвижимости к моменту подписания заключительного акта. Теоретически, страховой полис на приобретаемую недвижимость может быть получен на основании предварительного договора купли продажи (compomis de vente) и вступить в силу на дату заключительной сделки.

По подписании заключительного акта нотариус, в свою очередь, совершает все необходимые оплаты: перевод суммы стоимости квартиры продавцу, выплата необходимых налогов, оплата счетов, связанных с совершением сделки купли-продажи, а также регистрирует сделку, в том числе в Палате регистрации недвижимой собственности (conservation des hypothèques).

Издержки при покупке собственности
Независимо от того, приобретается ли недвижимость за счет собственного капитала или при помощи ипотечного кредитования, определённые расходы должны быть в любом случае оплачены покупателем.

Задаток
Во Франции не существует закона, обязывающего покупателя выплачивать задаток при приобретении недвижимости, однако, по установившейся практике, продавец требует задаток в знак добросовестности и подтверждения намерений покупателя. В подавляющем большинстве случаев, ни продавец, ни его нотариус не примут сделку без выплаты задатка – и тут также не существует ни одного закона, который бы обязал их к обратному.

Обычно задаток составляет  от 5 до максимум  10% от стоимости недвижимости. Задаток чаще всего выплачивается не в день подписания предварительного договора купли-продажи (compromis de vente), а по истечении 7-дневного периода отзыва договора. Как правило, задаток направляется на специальный счет нотариуса, либо, в случае подписания предварительного договора купли-продажи (compromis de vente)  в агентстве недвижимости – на специальный же счет агентства, если оно уполномочено принимать денежные суммы от лица клиента. Задаток ни в коем случае не выплачивается напрямую продавцу!

Задаток хранится на специальном счету нотариуса или агента по недвижимости до момента подписания заключительного акта купли-продажи, т.е. завершения сделки. Сумма задатка вычитается из оставшейся к уплате суммы. После получения задатка продавец снимает объект с продажи и не имеет права показывать его другим покупателям.
Внимание: Все выплаты всегда переводятся банковским переводом, на что покупателю дается 4 - 10 дней с даты подписания предварительного договора. При покупке недвижимости на физическое лицо, такой банковский перевод должен поступить со счета, открытого на имя этого же физического лица.

Нотариальный сбор
При покупке вторичной недвижимости нотариальный сбор составляет около 8%, нотариальные сборы на приобретение квартиры в новостройке снижены. Сумма оплаты нотариальных услуг может быть включена в ипотеку только для французских налогоплательщиков – налоговые резиденты других стран оплачивают услуги нотариуса самостоятельно.

Гонорар агентства недвижимости
Вознаграждение агентства недвижимости, как правило, составляет от пяти до десяти процентов от суммы сделки и полностью оплачивается покупателем. Вне зависимости от количества агентств, вовлеченных в сделку, цена объекта недвижимости для покупателя остается неизменной, т.к. комиссионные делятся между агентами.
Иногда банк-кредитор соглашается включить издержки на комиссионные агентству недвижимости в сумму ипотечного кредита на покупку недвижимости.

Свидетельство о праве собственности на недвижимость
Несколькими месяцами позже покупатель получает свидетельство о праве собственности (titre de propriété) на приобретённую недвижимость, а также итоговый счет по совершенным выплатам (compte définitif des opérations effectuées).

Оригинал свидетельства на право собственности (minute) хранится в архивах у нотариуса в течение 100 лет. При необходимости, нотариус выдает собственнику недвижимости заверенную копию.

Текст настоящей статьи составлен при участии агентства недвижимости Лазурное агентство Ткаченко 

Комментарии

    Комментариев нет

    Для написания комменария, необходимо войти на сайт или зарегистрироваться

    • Забыли пароль?