Строительство во Франции: процедура подачи заявлений и виды разрешений на строительство

С 1 октября 2007 года во Франции применяется новый порядок подачи заявок на производство строительных работ, представляющих собой серию формуляров взаимосвязанных разрешений на строительство.

Формуляры заявлений
Кликните на название разрешения, чтобы ознакомиться с подробной информацией о том, для каких работ оно требуется и о пакете документов для такого разрешения:

 Разрешение на снос здания (Permis de démolir)

Разрешение на снос здания должно быть получено до того, как здание будет снесено.
Внимание: необходимо помнить, что, согласно французскому Градостроительному законодательству, разрешение на строительные работы относится к зданию, а не к земельному участку (во многих странах проектирование относится к участку, а не к самому зданию), что означает, что после сноса земельный участок будет считаться «целинным», несмотря на совсем недавнее присутствие на нем строения. Как следствие, после сноса здания при намерении построить на его месте новое требуется получить разрешение на строительство нового здания.

В разрешении на строительство нового здания будет отказано в случае, если земля относится к зонам, не подлежащим застройке (zone non-constructible). Таким образом, разрушенное либо ветхое строение в аварийном состоянии, находящееся в не подлежащей застройке зоне, не может быть снесено и заменено на новое, т. к. разрешение выдается для здания, а не для земельного участка; здание придется ремонтировать.

Приблизительный перечень требуемых документов:

  • План местности масштабом 1:5000 или 1:10000, показывающий расположение участка в данном округе
  • Кадастровый план масштабом 1:2000/ 1000
  • Градостроительный план земельного участка масштабом 1:500
  • Поэтажный план существующего здания масштабом 1:100
  • Чертежи разверток всех фасадов существующего здания масштабом 1:100
  • Две фотографии существующего здания
  • Эскиз или фотомонтаж здания, отображающий архитектурные решения после сноса
  • Пояснительная записка о воздействии проекта на целостность ландшафта

Подача заявления:

  • 4 копии бланка заявления и пакет вышеперечисленных документов подаются в Мэрию (Mairie);
  • Рассмотрение заявки занимает до 2 месяцев

 Градостроительное заключение о возможности вести строительные работы (Certificat d'urbanisme, CU)

Формуляр «Заключения о возможности вести строительные работы» (Certificat d’urbanisme) разделен на две формы:

  • Информативное заключение (certificat d’information général)
  • Практическое заключение (certificat opérationnel)

Информативное заключение
Информативное заключение устанавливает проектное состояние существующего здания и может понадобиться, например, когда заявитель хочет узнать является ли заброшенный коттедж жилым строением с точки зрения проектной документации либо он был переведен в нежилой фонд, к чему прибегали многие фермеры в целях снижения налогов на земли. Соответственно, если коттедж был переведен в нежилой фонд, потребуется получить разрешение на изменение назначения строения (changement de destination) и перевести его обратно в жилой фонд. Однако следует помнить, что проектная документация во Франции применяется к зданию, а не к земельному участку: если назначение здания обозначено как сельскохозяйственное, даже если оно всегда являлось и выглядело как жилой дом, оно является сельскохозяйственным. Формуляр запроса на «Информативное заключение» является  не более чем обычным заявлением на установление проектного состояния существующего здания.

Практическое заключение является запросом на «выполнение операций с сооружением», например, перестройку сельскохозяйственного амбара в жилой дом. К каждому запросу на «Практическое заключение» прилагается «Краткая пояснительная записка с описанием проекта» (Note descriptive succincte du projet), дающая краткую информацию о проекте в письменном виде, с возможностью приложить поясняющие карты и фотографии, при необходимости. Обязательно следует отметить на плане участка здание, для которого делается запрос, если зданий больше одного, и четко прописать «transformation de bâtiment agricole en bâtiment d’habitation», если целью работ является перестройка здания сельскохозяйственного назначения (например, амбара) в жилой дом.

Приблизительный перечень требуемых документов:

  • Кадастровый план масштабом 1:2000/1000
  • Письменное описание проекта + фотографии

Форма А запроса об иформативном заключении

  • 2 копии бланка заявления для подачи в Мэрию
  • Рассмотрение заявки в течение 1 месяца

Форма В запроса о практическом заключении

  • 4 копии бланка заявления и 4 копии пакета документов (кадастровый план, фотографии и т.д.) для подачи в Мэрию;
  • Рассмотрение заявки в течение 2 месяцев

Внимание: заключение о возможности вести строительные работы (Certificat d’urbanisme) является предварительным одобрением для предоставления разрешения на строительства (Permis de construire), однако его получение не гарантирует автоматическую выдачу разрешения на строительство.

 Заявление на обустройство и дополнительные работы (Déclaration préalable)

Формуляр «Заявления на обустройство и дополнительные работы» (Déclaration préalable) объединяет разрешения на межевание, обустройство кемпингов и вырубку деревьев, в связи с чем он содержит четыре раздела, а также отдельные графы для гаражей и бассейнов. Большое внимание уделяется в формуляре вычислениям общей площади строения (surface hors œuvre brut, SHOB) и общей полезной площади (surface hors œuvre nette, SHON). Формуляр используется при строительстве как административных, офисных и промышленных зданий, так и жилых домов и включает в себя раздел, посвященный сносу здания, благодаря чему отпадает необходимость в подаче отдельного заявления на снос.

Разделы заявления:

  • Оборудование (aménagement), межевание (lotissement), обустройство кемпинга, вырубка деревьев;
  • Пристройка к уже существующему или планируемому зданию;
  • Снос здания (в дополнение к двум предыдущим пунктам).

Внимание: данный формуляр может быть заполнен лишь на 25%, в случае незначительных работ, таких как, например, установка пластиковых окон или новой двери.

Для каких работ требуется «Заявление на обустройство и дополнительные работы»

  • При строительстве сооружений с общей площадью (surface hors œuvre brut, SHOB) от 2 до 20 кв.м.
  • Стены выше 2-х метров
  • Бассейны глубиной менее 1,8 метров, площадью от 10 до 100 кв.м.
  • Ограждения в зоне видимости от исторического памятника или охраняемой территории (site inscrit)
  • Работы, затрагивающие внешний фасад или крышу здания и не требующие разрешения на строительство
  • Изменение назначения вспомогательного помещения здания без изменения назначения самого здания либо модификаций его структуры или наружной поверхности
  • Расширение здания за счет постройки от 2 до 20 кв.м. общей площади (surface hors œuvre brut, SHOB)
  • Преобразование более 10 кв.м. общей площади строения (SHOB) в общую полезную площадь (SHON)
  • Межевание (lotissement) двух и менее земельных участков, без строительства дорог или мест общего пользования
  • Обустройство кемпинга на 20 и менее человек или 6 палаток, трейлеров или передвижных домов
  • Устройство общественных стоянок с количеством парковочных мест от 10 до 49

Внимание: Изменение чердачных помещений требует подачи «Заявления на обустройство и дополнительные работы» (Déclaration préalable) в случае наличия лестницы, ведущей на чердак, что означает не изменение назначения, а преобразование общей площади строения (SHOB) в общую полезную площадь (SHON). Однако в случае если лестница к чердачному помещению расположена не в жилом доме, но в смежном с ним амбаре с общим чердачным помещением, чердак дома может быть зарегистрирован как помещение сельскохозяйственного назначения, т.е. часть амбара. В этой связи может потребоваться разрешение на строительство (permis de construire), так как любые модификации чердачного помещения будут считаться изменением назначения и, возможно, изменениями в структуру здания или его внешнюю поверхность. 

Архитекторы и «Заявления на обустройство и дополнительные работы» (Déclaration préalable)
В независимости от масштаба проекта, закон не обязывает нанимать архитектора для подачи «Заявления на обустройство и дополнительные работы» (Déclaration préalable).

Приблизительный перечень документов:

  • Кадастровый план 1:2000/1000
  • Чертежи уже существующих и / или планируемых сооружений, в зависимости от проекта
  • Письменное описание проекта + фотографии (фотомонтаж) до и после

Подача заявления:

  • 2 копии пакета документации + заявление подаются в Мэрию
  • Заявка рассматривается в течение месяца

Исторические объекты
Перед подачей заявления для недвижимости, расположенной в радиусе 500 метров от исторических объектов, охраняемых территорий или исторического центра, согласно плану застройки либо плану береговой линии (commune littorale), проверьте, не требуются ли дополнительные копии пакета документации либо дополнительная информация.

 Разрешение на строительство (Permis de construire, PC)

Разрешение на выполнение строительных работ (Permis de construire) является главным инструментом градостроительного контроля и выдается в двух случаях:

  • для строительства отдельного дома и/или пристроек (Permis de construire maison et/ou ses annexes)
  • для общего строительства (Permis de construire général)

Внимание: Во Франции положено включать все пункты проекта в первоначальную заявку и использовать заявление на поправки только для изменений в первоначальный проект. Не следует подавать заявление на «Разрешение на строительство» (permis de construire) на большинство, но не все, работы в надежде на то, что остальное будет добавлено в качестве поправок – скорее всего это не сработает.

Архитекторы и разрешение на строительство
Только архитектор имеет право подавать заявку на разрешение на строительство. По закону заявка на разрешение на строительство (Permis de construire) может быть рассмотрена только после того, как квалифицированный лицензированный архитектор утвердит архитектурный проект, т.е. подготовит пакет документов, включающий письменное описание объема работ, расположения объектов и выбора материалов, а также план участка застройки и чертежи разрезов (внутренний вид сбоку и вертикальное поперечное сечение здания).

Внимание: Согласно ст. L421-2 Градостроительного кодекса, исключением является заявка на разрешение на строительство для отдельного частного дома, при условии, что по завершении работ его общая полезная площадь не превысит 170 кв. м. Исключение касается только частных собственников; для всех коммерческих и других проектов, требующих разрешения на строительство, в независимости от размера объекта, необходимо задействовать архитектора.

 Разрешение на строительство жилого дома и/или пристроек (Permis de construire maison et/ou ses annexes)

Формуляр заявки на разрешение на строительство дома и/или пристроек (Permis de construire maison et/ou ses annexes) учитывает возможность нахождения основного места жительства заявителя за пределами Франции и позволяет обмен  всей корреспонденцией с архитектором или третьей стороной вместо заявителя.

Формуляр заявления включает отдельные графы для плавательных бассейнов, гаражей, оранжерей и садовых домиков, а также раздел о сносе существующих сооружений, благодаря чему не требуется подавать отдельное разрешение на снос, а также предоставляется возможность отправки корреспонденции, как будущему покупателю, так и соседям, в случае если дополнительные работы затрагивают их участок.

В настоящее время разрешается обмен корреспонденцией с Департаментом по градостроительству по электронной почте и предоставление чертежей в формате PDF.

Требуется предоставление контактных данных и номеров лицензий архитектора вместе с его подписью. Для архитекторов, подписывающих чужие чертежи, применяются суровые меры наказания: архитектор лишается лицензии на три месяца, разрешение заказчика аннулируется, и на автора чертежей, получившего за них оплату, налагается штраф.

Совет по архитектуре, градостроительству и охране окружающей среде
При самостоятельной подаче заявки на разрешение на строительство, до ее подачи необходимо обратиться в местное отделение Совета по архитектуре, градостроительству и охране окружающей среды (Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et d'Environnement, CAUE) для получения рекомендаций по архитектурному содержанию проекта. В заявлении есть графа для подтверждения такого обращения; рассмотрение проекта может затянуться, если рекомендации не были получены.

Для каких работ требуется «Разрешение на строительство дома и/или пристроек»

  • Расширение здания за счет постройки более 20 кв.м. общей площади (surface hors œuvre brut, SHOB)
  • Работы по изменению несущих конструкций/стен или фасада здания при изменении назначения вспомогательного помещения здания без изменения назначения самого здания
  • Работы по изменению объема здания либо созданию новых или увеличению существующих проемов в наружных стенах
  • Строительство плавательных бассейнов глубиной менее 1,8 м и площадью более 100 кв. м
  • Все плавательные бассейны глубиной более 1,8 м

Приблизительный перечень требуемых документов:

  • План местности масштабом 1:5000 или 1:10000, показывающий расположение участка в данном округе
  • Кадастровый план масштабом 1:2000/ 1000
  • Градостроительный план существующих или проектируемых объектов масштабом 1:500
  • Поэтажный план существующего здания масштабом 1:100 (если применимо)
  • Чертежи разверток всех фасадов существующего здания (если применимо) с обозначением пространственных размеров окон и дверей масштабом 1:100
  • Чертежи всех разрезов существующего здания (если применимо) масштабом 1:100
  • Поэтажный план проектируемого здания масштабом 1:100 с пространственными размерами
  • Чертежи разверток всех фасадов проектируемого здания с обозначением пространственных размеров окон и дверей масштабом 1:100 и указанием материалов
  • Чертежи разрезов масштабом 1:100
  • Чертежи разрезов масштабом 1:200 с указанием уровней проектируемых модификаций на объекте
  • Две фотографии существующего объекта и/или фотомонтаж/визуальное моделирование проектируемого объекта
  • Пояснительная записка о воздействии проекта на целостность ландшафта
  • Совмещенные чертежи проекта по ключевым моментам, включающие подъездную дорогу, садово-парковое благоустройство и  насаждения
  • Письменная записка, объясняющая визуальный эффект проекта на окружающую территорию, в которой необходимо указать:
    • Функциональное зонирование территории всего участка
    • Окружающую территорию за пределами объекта (дома, улицы, ландшафт)
    • Существующее здание и благоустройство в пределах участка, включая изгородь, садовые насаждения и существующие материалы
    • Описание архитектурной концепции проекта, включая материалы и цвета (в заявлении больше нет отдельных граф для этой информации). В этой графе обязательно следует упомянуть консультацию с архитектором из местного Совета по архитектуре, градостроительству и охране окружающей среды (Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et d'Environnement, CAUE).

Подача заявления:

  • 4 копии пакета документов + форма заявления для подачи в Мэрию
  • Ответ на заявку -  в течение 2 месяцев

В определенных ситуациях могут потребоваться дополнительные копии пакета документов и/или дополнительные обследования. Как правило, это применимо к крупным проектам, однако в некоторых ситуациях может потребоваться для частных домов, а именно, при нахождении недвижимости:

  • В радиусе 500 метров от исторического памятника
  • На охраняемой территории
  • На территории национального парка
  • На территории исторического центра, согласно плану застройки
  • В зоне сейсмической или циклонной активности

В радиусе 500 метров от исторического памятника

  • 4 копии пакета документов + заявление + дополнительная копия пакета документов для Архитекторов строительства во Франции
  • Рассмотрение заявки в течение 6-ти месяцев

Историко-культурный заповедник или исторический центр, отмеченный на плане микрорайона

  • 4 копии пакета документов + заявление + 1 дополнительная копия пакета
  • Ответ на заявку – в течение 3 месяцев

На территории национального парка

  • 4 копии пакета документов + заявление + 2 дополнительные копии документов
  • Ответ на заявку – в течение 3 месяцев

В зоне сейсмической или циклонной активности
При подаче заявления на разрешение на строительство в зонах сейсмической и циклонной активности требуются дополнительные экспертизы для подтверждения устойчивости проектируемых сооружений, а именно: более детальное проектное задание, нежели для стандартного разрешения на строительство, включая расчеты от Проектного Бюро (Bureau des études).

  • 4 копии пакета документов + заявление + дополнительная экспертиза
  • Ответ на заявку – в течение 2 месяцев

 Разрешение на общие строительные работы

Основной пакет документов для получения разрешения на общие строительные работы (Permis de construire général) идентичен пакету документов, требующемуся для разрешения на строительство дома и/или пристроек (Permis de construire maison et/ou ses annexes). Однако, велика вероятность того, что может быть затребована дополнительная документация, которую невозможно перечислить здесь в силу ее большой зависимости от типа строения. Документы могут быть поданы только лицензированным архитектором – рекомендуется связаться с архитектором заранее для выяснения конкретных деталей по каждому вопросу нежилищного строительства.

Подача заявления:

  • 4 копии пакета документов, заявление, дополнительные копии и/или дополнительные обследования
  • Ответ на заявку – в течение 3 месяцев

 Разрешение на обустройство участка (Permis d'aménager, PA)

Формуляр заявления на «Разрешение на обустройство участка» (Permis d'Aménager, PA) объединяет заявки на обустройство кемпингов/трейлерных парков, спортивных площадок и зон отдыха, а также мест общего пользования, включая общественные парковки и парки.

Для каких работ требуется «Разрешение на обустройство участка»

  • Строительство дорог и/или мест общего пользования на двух и более размежеванных участках
  • Строительство дорог и/или мест общего пользования
  • Обустройство или расширение кемпинга на 20 и более человек либо 6 и более палаток, трейлеров или передвижных домов
  • Строительство или расширение туристских комплексов на базе деревянных туристических домиков и передвижных домов. 
  • Строительство или расширение автотуристских комплексов
  • Обустройство спортивных стадионов, картинговых трасс
  • Парк аттракционов площадью более 2 гектаров
  • Поля для гольфа площадью более 25 гектаров
  • Устройство общественных стоянок с количеством парковочных мест от 50

Градостроительный кодекс  и Закон по охране окружающей среды
Большинство вышеупомянутых проектов должны отвечать не только требованиям Градостроительного законодательства (Code de l'Urbanisme), но и свода законов по охране окружающей среды (Code de l’Environnement). Более того, для многих проектов необходимы различные экспертизы и обследования для получения «Разрешения на обустройство участка».
Например, для устройства поля для гольфа потребуется оценка воздействия на окружающую среду (директива ЕС), а также, возможно, согласно закону об охране окружающей среды – заявление на вырубку леса (défrichement), заключение согласно водному законодательству (loisur l'eau), и множество других документов, подаваемых вместе с заявкой на «Разрешение на обустройство участка» (Permis d'aménager).
Для осуществления любого проекта, включающего изменение назначения земельного участка, необходимо прежде всего проконсультироваться с архитектором и/или Проектным бюро (Bureau des etudes), так как получение некоторых экологических разрешений может занять от шести до двенадцати месяцев - только после их получения можно подавать заявление на разрешение на строительство.

Подача заявления:

  • 4 копии пакета документов + заявления для подачи в Мэрию
  • Рассмотрение заявки в течение 3 месяцев

 Заявление на внесение изменений в действительное разрешение на строительство (Modification d'un permis délivré en cours de validité)

Заявление на внесение изменений в действительное разрешение на строительство (Permis délivré en cours de validité)
Если по получении разрешения на строительство в ходе работ на объекте  возникает необходимость внести изменения в какой-либо аспект проекта, требуется подать корректировочное заявление (Permis modificatif) на внесение изменений в действительное разрешение на строительство (Permis délivré en cours de validité). Такое разрешение требуется при изменении проектного количества окон, жилой площади или увеличении масштаба проекта. Формуляр «Корректировочного заявления» подается вместе с требуемыми измененными чертежами в составе первоначального пакета документов.
Не рекомендуется начинать работы до получения официального одобрения «Корректировочного заявления» (Permis modificatif), т.к. в случае его отклонения, придется вернуться к первоначальному проекту и устранить все уже реализованные модификации, даже если это подразумевает их снос. 
Формуляр «Корректировочного заявления» (Permis modificatif) применяется к Разрешению на строительство (permis de construire), Разрешению на строительство отдельного дома и/или пристройки (permis de construire maison et/ou ses annexes) и Разрешению на обустройство участка (permis d’aménager) с обязательным одобрением любых изменений, внесенных на стадии проектирования или строительства, до окончательной приемки строительных работ и декларации их завершения в соответствии с разрешением.

Подача заявления:

  • 4 копии пакета документов + заявление для подачи в Мэрию
  • Рассмотрение заявки:
    • 2 месяца - Разрешение на строительство жилого дома (Permis de construire maison)
    • 3 месяца  - Разрешение на строительство (Permis de construire) или Разрешение на обустройство (Permis de construire или Permis d'aménager)

 

Текст внизу

Комментарии

    Комментариев нет

    Для написания комменария, необходимо войти на сайт или зарегистрироваться

    • Забыли пароль?