Управляющая компания, кондоминиум и ТСЖ во Франции

Собственники и ТСЖ
Законодательство Франции четко определяет права владельцев квартир, а также их ответственность по отношению к другим собственникам в границах французского жилищного кооператива или кондоминиума (copropriété), могущего быть как отдельным жилым зданием (immobilier) с несколькими квартирами, так и жилым комплексом, состоящим из многоквартирных домов (residence) или отдельных вилл (domaine). Подробные права и обязанности для каждого отдельного кондоминиума изложены в уставе кондоминиума (règlement de copropriété), который каждый собственник жилья получает на руки от нотариуса одновременно с актом купли-продажи недвижимости (acte de vente) в день завершения сделки. Кондоминиум (copropriété) во Франции является объектом общей долевой собственности отдельных собственников.

Обязанности собственников жилья

  • Каждый собственник жилья в кондоминиуме (copropriétaire) обязан иметь четкое представление о своих правах и обязанностях, подробно перечисленных в уставе кондоминиума (règlement de copropriété), а также гарантировать соблюдение и выполнение их ими самими, их семьями, прислугой, поставщиками и арендаторами.

Внимание: в отличие от России, где выбор участия или неучастия в ТСЖ кондоминиума является личным делом собственника квартиры, во Франции все без исключения собственники жилья в рамках одного кондоминиума автоматически включаются в товарищество собственников (syndicat des copropriétaires) и, следовательно, автоматически обязаны подчиняться уставу кондоминиума (règlement de copropriété), являющемуся сводом нормативно-правовых положений для всех собственников жилья.

  • Обеспечение повседневной безопасности и управления кондоминиумом, а также его долгосрочной сохранности является общей обязанностью всех собственников жилья (syndicat des copropriétaires) данного кондоминиума (copropriété).
  • Как правило, но не обязательно, устав кондоминиума (règlement de copropriété) предусматривает запрет на изменение наружного фасада здания (например, на покраску или механические переделки), включая окна и двери как часть наружного фасада отдельных квартир, без письменного на то согласия управляющей компании (syndic). Данное правило распространяется и на иные изменения внешнего фасада частных квартир, например, устройство сада на крыше или установку тарелки телевизионной спутниковой антенны.
  • Собственники имеют право вносить любые изменения в интерьер квартир по своему усмотрению и за свой счет, однако проектирование и осуществление любых структурных изменений должно осуществляться под контролем имеющего лицензию архитектора. Требуется также наличие разрешения на такие структурные переделки от градостроительного комитета и письменное согласие управляющей компании, подтверждающие, что необходимый порядок по одобрению и принятию изменений был соблюден.
  • Собственник, приобретающий квартиру с намерением сдавать её в аренду, обязан уведомить управляющую компанию (syndic) о своем постоянном адресе проживания, так как собственник несет ответственность за поведение арендатора и за оплату всех коммунальных платежей и квартплаты (charges).

Внимание: управляющая компания (syndic) официально признает только владельца жилого помещения (propriétaire), имеющего право собственности на него, а не его арендаторов (locataire).

  • Собственник обязан своевременно вносить плату по квартире и подсобным помещениям, таким, как кладовые и парковочные места, причём порядок погашения данных платежей очень строго регламентирован законодательством.

Общее собрание собственников жилья
Не реже раза в год должно проводиться общее собрание собственников (assemblée générale), на котором принимаются решения по следующим вопросам:

  • Необходимые меры по надлежащему содержанию и техническому обслуживанию, ремонту или благоустройству кондоминиума.
  • Утверждение бюджета, покрывающего указанные расходы, на текущий год
  • Утверждение расходов бюджета за предыдущий год и оплаченных счетов.
  • Роспуск, утверждение или переназначение управляющей компании в качестве административно-исполнительного представителя собственников жилья.
  • Выбор правления ТСЖ (Conseil syndical), представленного небольшой группой из числа собственников жилья и действующей в качестве вспомогательного консультативного совета при управляющей компании.

Правление ТСЖ
Безотказное и эффективное функционирование всех систем кондоминиума во многом зависит как от успешного взаимодействия управляющей компании (syndic) и собственников жилья (syndicat des copropriétaires), так и разумного управления общими площадями здания. Замена разбитых ламп, обеспечение аккуратной уборки мусора, качественный уход за общим садом, обеспечение надёжного функционирования лифтов, гаражных ворот и прежде всего, регулярная уборка, являющиеся сами по себе довольно мелкими проблемами, могут стать источником серьезного недовольства собственников.

Как правило, обязанности по исполнению этих функций лежат на правлении ТСЖ (Conseil syndical), которое избирается из числа собственников жилья на общем собрании (assemblée générale). На общем собрании собственников два человека из правления ТСЖ выступают в качестве председателя собрания (president) и председателя счётной комиссии (scrutateur), а представитель управляющей компании выступает в качестве секретаря собрания.

Правление ТСЖ (Conseil syndical) не имеет полномочий исполнительной власти, но выступает в роли консультативного совета при управляющей компании и является главным каналом связи между собственниками и управляющей компанией. В определенных случаях отдельные члены правления ТСЖ могут выступать от лица управляющей компании и брать на себя обязательства по контролю работ по уборке помещений, работы садовников и т.п.

Смена правления ТСЖ (Conseil syndical)
Собственники, неудовлетворенные состоянием и управлением дома имеют право:

  1. Опросить соседей и выяснить их мнение в отношении управления зданием: определить основные жалобы, выявить сторонников и, что гораздо более важно, тех, кто присоединится к недовольным собственникам.
  2. Неофициально обратится к членам правления ТСЖ (Conseil syndical) с жалобой и предложениями о внесении изменений и по улучшению ситуации. Можно предложить избрать некоторых (или всех) недовольных работой по управлению зданием членов товарищества собственников жилья (syndicat des copropriétaires) в правление ТСЖ (Conseil syndical) на ближайшем общем собрании собственников (assemblée générale), таким образом, заменив либо дополнив существующее правление ТСЖ (Conseil syndical).
  3. В случае если действующее правление ТСЖ (Conseil syndical) отказывается сложить с себя полномочия или согласиться на компромисс, необходимо официально обратиться в управляющую компанию со списком собственников – кандидатов в правление ТСЖ, для выбора их в правление на следующем общем собрании собственников жилья. При отсутствии этого вопроса (о выборах правления ТСЖ) в предварительно разосланной повестке дня ближайшего общего собрания собственников, необходимо отправить в управляющую компанию соответствующее заказное письмо с предложением о включении данного вопроса в повестку собрания в течение предусмотренных законом 6 дней после получения первичной повестки дня общего собрания.
  4. Необходимо обязательное фактическое присутствие собственников, недовольных работой существующего правления (Conseil syndical) или их доверенных лиц на общем собрании собственников. Один собственник может представлять интересы не более чем 3 других собственников на общем собрании; в то же время, доверенные лица собственников не обязательно должны быть членами ТСЖ (copropriétaires) данного кондоминиума. Также необходимо убедиться, что представитель управляющей компании зарегистрировал присутствие собственников и их доверенных лиц в начале общего собрания.
  5. Голосование за избрание предложенных собственников в правление ТСЖ (Conseil syndical) проводится простым большинством голосов присутствующих собственников или их уполномоченных представителей.
  6. Во главе с новоизбранным правлением ТСЖ (Conseil syndical) собственники обсуждают жалобы по управлению зданием и предложения по внесению изменений с управляющей компанией (syndic). Управляющая компания не имеет права соглашаться на какие-либо значительные расходы, не утвержденные на общем собрании собственников, но имеет право превысить утвержденный бюджет максимум на 10% для решения проблем первостепенной важности.

Как правило, ни собственники, ни управляющая компания не заинтересованы в проведении общего собрания чаще раза в год, поэтому принятие решений по вопросам, требующим денежных затрат, откладывается до следующего собрания. В течение этого времени правление ТСЖ (Conseil syndical) и управляющая компания могут наладить контакт, выявить проблемы и определить, возможна ли их совместная работа.

Управляющая компания
Управляющая компания (syndic) является одновременно и административным органом, осуществляющим управление зданием, и посредником в отношениях между собственниками, поставщиками услуг и страховой компанией, с которой заключен договор страхования на случай строительных дефектов (dommage ouvrage) сроком на 10 лет после сдачи дома в эксплуатацию, обязательный для застройщиков всех многоквартирных домов. Управляющая компания может быть юридическим лицом, специализирующимся на управлении недвижимостью, либо ассоциацией, либо физическим лицом, получившим соответствующий мандат на управление кондоминиумом от его ТСЖ (syndicat des copropriétaires).

Выбор управляющей компании – профессиональная или «карманная»
Каждое многоквартирное здание обязано иметь управляющую компанию (syndic), но она не обязательно должна быть профессиональной. Управление кондоминиумом может взять на себя даже один из жильцов дома. Основной закон, регулирующий работу кондоминиумов / жилищных кооперативов (copropriété), был принят 10 июля 1965 года с поправками от 13 декабря 2000 года. Все управляющие компании, профессиональные или «карманные», должны иметь исчерпывающее представление об этом законе, поскольку они несут серьезную ответственность перед законом и гражданскую ответственность перед третьими лицами.

Как правило, работа управляющей компании – это неблагодарный труд, естественно, требующий огромной бюрократической бумажной работы. Собственники жилья не любят оплачивать эту работу, поэтому управляющая компания часто занижает свои гонорары, компенсируя разницу завышением размера квартплаты и стоимости необходимых работ по содержанию и ремонту здания.

Плохая или неэффективная работа управляющей компании (Syndic) чаще всего является результатом некомпетентности правления ТСЖ (Conseil Syndical). Любые здания нуждаются в проведении регулярного текущего ремонта и техобслуживания, и все дома в хорошем состоянии означают, что их собственники действительно вкладывают время и деньги в защиту своих инвестиций в недвижимость.

Размеры тарифов зависят от конструктивной сложности здания, его текущих проблем и реального желания управляющей компании (syndic) прилагать усилия в своей деятельности. Кроме того, учитывая объем бумажной волокиты, управляющая компания вряд ли сможет покрыть свои расходы при годовом взносе менее €150 с каждой квартиры.

Полномочия управляющей компании
Согласно законодательству Франции об управлении недвижимостью только управляющая компания может осуществлять функции исполнительного органа ТСЖ кондоминиума и обладает законным правом:

  1. Ежеквартально взимать квартплату в размере, установленном на общем собрании собственников, и обращаться в суд в отношении неплательщиков.
  2. Взимать дополнительные средства сверх бюджета, в соответствии с решениями, принятыми на общем собрании собственников.
  3. Вступать в договорные отношения с основными коммунальными службами, обеспечивающими водоснабжение и электричество, службами по уборке помещений, различного рода строителями и поставщиками бытовых услуг, например, телевизионными провайдерами, садовниками или службами по уходу за бассейнами
  4. Расходовать средства на содержание дома, не предусмотренные годовым бюджетом, но в рамках оговоренных максимальных пределов, или по соглашению с правлением ТСЖ (Conseil Syndical).

Обязанности управляющей компании
Управляющая компания должна действовать только в рамках конкретных решений и соглашений, принятых на общем собрании собственников, и утвержденного бюджета.

  1. Управляющая компания должна вести всю необходимую документацию по зданию, включая адресный реестр и учет права голоса жильцов, информацию по изменению права собственности на квартиры в здании, договоры страхования и предоставления коммунальных и иных услуг, а также вести контроль выставленных и оплаченных счетов.
  2. В идеале, управляющая компания должна иметь отдельный банковский счет для учета оборота средств и подробной детализации всех доходов и расходов по каждому кондоминиуму, согласно закону Бонмэзон (loi Bonnemaison) от 31 декабря 1985.
  3. Управляющая компания также обязана вести документацию, отражающую текущую информацию по учёту квартплаты жильцов и, особенно, по учёту задолженностей по квартплате.
  4. Управляющая компания также обязана вести учет страховых случаев. Это могут быть как страховые иски, так и выплаты по случаям страховой ответственности за строительные дефекты, например, протекающая крыша, трещины на террасах, прогнивший водосток, а также иски жильцов друг к другу. Страхование домашнего имущества во Франции требует от собственника жилья наличия обязательной страховки гражданской ответственности по отношению к соседям, включая пожар, затопление, проведение ремонтных работ своими силами и иные бытовые риски.
  5. В соответствии с законодательством управляющая компания обязана получить три конкурентоспособных сметы (devis) в отношении любой существенной услуги, работы или подряда.
  6. Если собственник жилья не удовлетворен работой подрядчика (или иного лица), нанятого управляющей компанией он, в первую очередь, должен обратиться с жалобой в правление ТСЖ (Conseil syndical), а в случае неудовлетворения данной жалобы – в управляющую компанию (Syndic). В случае отсутствия неудовлетворительного рассмотрения жалобы, а также если недовольство одного из собственников разделяют другие совладельцы кондоминиума, собственник вправе потребовать включения данного вопроса в повестку дня следующего общего собрания (assemblée générale).
  7. В обязанности управляющей компании (syndic) входит организация общего собрания собственников (assemblée générale des copropriétaires) в течение 6 месяцев после окончания отчетного года кондоминиума, а также предоставление всем собственникам полностью подготовленной балансовой документации за прошедший год, сверстанную смету бюджета на будущий год и повестку предстоящего общего собрания собственников (convention à l'assemblée générale) минимум за 15 дней до проведения общего собрания.
  8. В течение 6 дней после получения повестки дня общего собрания собственники (convention à l'assemblée générale) имеют право потребовать заказным письмом с уведомлением (lettre recommandée avec avis de réception) у управляющей компании внесения в повестку дня дополнительных пунктов. Необходимо иметь в виду, что обсуждение вопросов, не включенных в повестку дня общего собрания невозможно, и любые обсуждения и решения, принятые по этим вопросам, не имеют юридической силы.
  9. Управляющая компания обязана выделить один приемный день для собственников жилья после уведомления их о проведении общего собрания до его начала, и обеспечить доступ любому собственнику жилья ко всей документации кондоминиума (copropriété) для ее проверки. Кроме банковских выписок обязательно предоставляется сопроводительная документация на расходы по обслуживанию общих площадей – счета, договоры и общий гроссбух.
  10. Представитель управляющей компании (syndic) выступает в качестве секретаря общего собрания и в срок не позднее 3 месяцев после проведения общего собрания (assemblée générale) высылает всем собственникам его протокол (procès verbal). Такой протокол должен включать в себя список фактически присутствовавших на собрании собственников, список тех, кого на собрании представляли доверенные лица, принятые решения и результаты голосования по каждому из них – количество голосов «за» и «против».
  11. Управляющая компания также имеет право принимать надлежащие меры в целях обеспечения сохранности здания, особенно, когда действия или бездействие собственника влечет за собой – или может повлечь – проблемы. По возможности управляющая компания направляет собственнику заказное письмо с уведомлением о вручении. Однако, если ситуация требует немедленного вмешательства, и времени на отправку уведомления нет, то управляющая компания имеет право войти в квартиру и произвести любые необходимые работы за счет собственника.

Смена управляющей компании

  1. В случае если правление ТСЖ (Conseil syndical) осознает, что сотрудничество с управляющей компанией невозможно, оно может инициировать ее замену.
    Внимание: новая управляющая компания может быть назначена только на общем собрании собственников (assemblée générale).
  2. Существующая управляющая компания обязана согласиться сложить полномочия до проведения общего собрания собственников, а проведение переговоров в отношении условий сложения полномочий является функцией правления ТСЖ (Conseil syndical). В зависимости от сроков, предусмотренных заключенным договором, такой процесс может стоить недешево.
  3. Поскольку работа управляющей компании (syndic) предполагает, что такая компания знает не только то, что нужно делать в теории, но и как это делать на практике, при выборе новой управляющей компании правление ТСЖ (Conseil syndical) обязано запросить рекомендации собственников кондоминиума, находящегося под управлением управляющей компании –кандидата в данный момент. Кроме того, правление ТСЖ (Conseil syndical) обязано проверить какой компьютерной программой бухгалтерского учёта пользуется потенциальная управляющая компания. В идеале, программа должна позволять нажатием одной кнопки определить состояние баланса, и особенно учета задолженностей по квартплате, кассовой наличности и непосредственных и прогнозируемых финансовых обязательств.
  4. В случае возникновения непримиримого спора между ТСЖ и управляющей компанией, ТСЖ должны обратиться в мэрию для получения контактных данных местного мирового посредника (conciliateur de justice) – должностного лица, назначенного для разбирательства споров и жалоб апелляционным судом (cour d'appel).

Как рассчитывается квартплата
Собственники ежегодно согласовывают с управляющей компанией (syndic) бюджет на административные расходы всего здания, кондоминиума или владения. Размер квартирной платы, в общем и целом, зависит от площади (как жилой, так и подсобной) конкретной квартиры или виллы и рассчитывается следующим образом:

  • Общая площадь кондоминиума, включая каждую квартиру, кладовую и парковочное место/ виллу и земельный участок, делится на определенное количество долей участия собственников (tantième), как правило, равное 10 000 или 100 000, в зависимости от размера кондоминиума.
  • Рассчитывается количество долей участия (tantième) на каждое конкретное домо- или квартировладение, включая совокупность жилых и подсобных площадей, а в случае домовладений – и площади земельного участка
  • На основании количества долей участия в собственности производится расчёт размера платежей за пользование общими помещениями кондоминиума для каждого отдельного собственника в соответствии с текущими тарифами управляющей компании и бюджетом, принятым ТСЖ (syndicat des copropriétaires) на общем собрании.

В соответствии с этой калькуляцией в первый день текущего квартала собственнику выставляется предварительный счет, подлежащий немедленной оплате. В случае неуплаты по такому счёту собственник обязан оплатить квартплату за весь текущий отчётный год. Также при невыполнении своих обязательств собственник обязан оплатить все пени и судебные издержки. Крайней мерой при неуплате квартплаты является продажа квартиры или виллы с аукциона для погашения задолженности.

Дополнительная информация на французском языке о жилищных кооперативах на правительственном сайте Service Public 

Комментарии

    Комментариев нет

    Для написания комменария, необходимо войти на сайт или зарегистрироваться

    • Забыли пароль?