Общество по управлению недвижимостью (SCI)

Что такое Общество по управлению недвижимостью (SCI)?

  • Общество по управлению недвижимостью (Société Civile Immobilière, SCI - произносится «эс-сэ-и») – является частным акционерным обществом с ограниченной ответственностью, с юридическим адресом во Франции, осуществляющим управление недвижимостью. Офис, расположенный по юридическому адресу, также может являться собственностью SCI.
  • Как правило, обществу по управлению недвижимостью (SCI) принадлежит один или несколько объектов недвижимости, бесплатно используемых самими акционерами общества либо сдаваемых в аренду третьим лицам.
  • Акции общества по управлению недвижимостью (SCI) устанавливают право собственности на конкретный объект недвижимости в размере, определенном учредительными документами компании.
  • Составляя активы компании, акции SCI принадлежат ее акционерам, которые в большинстве случаев являются членами одной семьи.
  • Акционерами могут быть как резиденты, так и нерезиденты Франции.
  • Акционеры SCI несут ответственность за долги компании в размере, соответствующем доле принадлежащих им акций. Например, если SCI находится в равном владении двух акционеров, то каждый из них несет ответственность за 50% долгов компании.
  • Между акционерами должен быть определенный уровень доверия для обеспечения согласованности работы компании. Кроме того, необходимо уделить серьезное внимание вопросу выбора руководителя компании.
  • Объект недвижимости, находящийся в собственности SCI, может быть продан в любой момент без роспуска Общества, и точно так же в любой момент SCI может приобретать другие объекты недвижимости.
  • Общество по управлению недвижимостью (SCI) может прекратить свою деятельность в любой момент - как правило, это происходит, когда общество более не владеет никакими объектами недвижимости.

Внимание: Важно помнить, что расчёт суммы налоговых выплат, подлежащих оплате после покупки недвижимости через SCI, производится согласно французскому законодательству и налоговым соглашениям между Францией и той страной, налоговым резидентом которой является акционер. Рекомендуется выяснить сумму последующего налогообложения до совершения любой сделки по покупке недвижимости.

Преимущества покупки недвижимости через SCI
Основная цель покупки недвижимости через общество по управлению недвижимостью (SCI) – уход от прямого владения недвижимостью к опосредованному, когда де-юре акционеры являются собственниками не недвижимости, но акций компании, владеющей такой недвижимостью. Таким образом, создание общества по управлению недвижимостью (SCI) для приобретения в собственность объекта недвижимости во Франции предоставляет ряд преимуществ:

  1. Акционеры общества (SCI), не являющиеся резидентами Франции, освобождаются от ряда французских налогов, так как акции являются движимыми активами и, соответственно, облагаются налогом в той стране, резидентом которой является акционер.
  2. При соблюдении необходимых мер существует возможность сохранения стоимости ликвидных активов в обществе по управлению недвижимостью (SCI) равной нулю, что позволяет избежать французского солидарного налога на состояние (impôt de solidarité sur la fortune, ISF), известного также как налог «на богатство», за исключением случаев, когда стоимость активов превышает их расчетную чистую стоимость.
  3. В случае смерти одного из акционеров порядок наследования его доли акций в обществе (SCI) не подпадает под действие регламента о преимущественном праве на покупку акций муниципалитетом (droit de préemption urbain). Это означает, что, поскольку акции считаются движимыми активами, в случае смерти акционера порядок наследования его доли акций определяется законами о праве наследования той страны, резидентом которой он являлся.
  4. Создание общества по управлению недвижимостью (SCI) не влечет за собой дополнительных налоговых обязательств, однако в налоговую службу должен ежегодно подаваться отчет - в случае если недвижимость не сдается в аренду, в отчете SCI отражается отсутствие каких-либо доходов. Руководитель компании не связан обязательствами по выплате налогов в рамках определенного фискального режима, с него не взимаются социальные или пенсионные отчисления.
  5. При продаже недвижимости в первые 15 лет после создания, общество по управлению недвижимостью (SCI) облагается налогом на прирост капитала, так как SCI относится к прозрачным компаниям.
  6. Общество облагается налогом только в случае, если объект недвижимости, находящийся в его собственности, сдается в аренду в коммерческих целях.

Недостатки владения недвижимостью через SCI

  1. Все решения в рамках общества по управлению недвижимостью (SCI) должны приниматься на основании коллективного решения акционеров. Разногласия могут возникнуть, например, в случае смерти одного из акционеров, когда воля его наследников может противоречить воле остальных акционеров.
  2. Ипотека для SCI может обойтись несколько дороже, чем для физического лица и, возможно, предоставить обеспечение для такого ипотечного кредита будет более сложно.

Регистрация SCI для покупки недвижимости во Франции
Устав общества
Общество по управлению недвижимостью должно иметь не менее двух акционеров. Общество по управлению недвижимостью (SCI) может быть учреждено при покупке объекта недвижимости. Как правило, это происходит после подписания предварительного договора (compromis de vente) и до подписания заключительного акта купли-продажи (acte de vente) у нотариуса. Устав общества (statuts de la société) является правоустанавливающим юридическим документом, поэтому настоятельно рекомендуется обратиться к нотариусу для его составления. Общество должно быть внесено в реестр местного отделения Торгово-промышленной палаты (Chambre de Commerce et d'Industrie).

В уставе SCI отражаются следующие положения:

  • название компании
  • адрес главного офиса (адрес объекта недвижимости или французский адрес акционера)
  • размер уставного капитала
  • обязательства и условия функционирования SCI (например, положения об уменьшении размера уставного капитала, продаже объектов недвижимости и т.д.)
  • информация о руководителе компании

Процедура регистрации общества по управлению недвижимостью
Для учреждения и регистрации общества по управлению недвижимостью (SCI) требуются минимальные затраты, а сама процедура является относительно быстрой. Предпочтительнее, когда процедура создания SCI осуществляется квалифицированным юристом или нотариусом.

Для регистрации общества акционерам необходимо представить следующие документы:

  • удостоверение личности: копии паспортов, вид на жительство (carte de séjour)
  • свидетельства о рождении
  • свидетельства о браке
  • документ, подтверждающий страну проживания акционера

Порядок регистрации общества (SCI):

  • акционеры заполняют и подписывают учредительные документы общества, подготовленные юристом или нотариусом
  • нотариус готовит и передает учредительные документы в местное отделение Торгово-промышленной палаты (Chambre de Commerce et d'Industrie, CCI)

Поиск местного отделения Торгово-промышленной палаты 

  • после подписания учредительных документов открывается банковский счет общества по управлению недвижимостью (SCI)
  • через несколько недель нотариус получает официальный документ о регистрации общества – выписку «Kbis» (extrait Kbis) из реестра Торгово-промышленной палаты, и направляет его копию по адресу общества (SCI).

Управление обществом по управлению недвижимостью (SCI)
Бухгалтерский учёт SCI
Так как общество по управлению недвижимостью (SCI), как правило, создаётся исключительно для покупки недвижимости, его бухгалтерия очень проста. Однако если общество сдает один или несколько объектов недвижимости в аренду с целью извлечения прибыли, бухгалтерская отчетность и процедура заполнения налоговых деклараций усложняется, и возможно, в этом случае предпочтительнее выбрать другую организационно-правовую форму.

Любые доходы и расходы, возникающие в результате деятельности общества по управлению недвижимостью (SCI), должны проходить через банковский счёт общества. Все счета, относящиеся к объектам недвижимости во владении SCI, должны быть выписаны на имя общества (SCI) и оплачены с банковского счета общества для последующего заполнения декларации по налогу на прирост капитала. В противном случае, стоимость крупных работ не сможет быть вычтена при расчете налога на прирост капитала не.

Требования к ведению отчетности
Общество по управлению недвижимостью (SCI) обязано подавать ежегодную налоговую декларацию по форме 2072. Если SCI не сдает недвижимость в аренду с целью получения прибыли, то сумма декларируемых доходов равна нулю, что характерно для деклараций большинства ныне существующих обществ по управлению недвижимостью (SCI).

Управление SCI
Принятие любых коллективных решений в отношении общества по управлению недвижимостью (SCI) осуществляется на общем собрании акционеров. Такой способ управления обществом сменил традиционную практику управления компанией по доверенности и подразумевает коллективное принятие решений акционерами. В случае серьезных изменений, таких как смена акционеров общества по управлению недвижимостью (SCI), получение ипотечного кредита или ликвидация общества, составляется специальный протокол, как правило, подготавливаемый нотариусом.

Процедура ликвидации SCI проходит довольно быстро после того, как все акционеры поставили свою подпись под коллективным решением. Форма M3b, которую можно получить у нотариуса, или в канцелярии суда по торговым делам (Greffe du Tribunal de Commerce), заполняется и оформляется нотариусом, и подается в местную канцелярию суда по торговым делам. За данную услугу взимается небольшая плата.

Поскольку общество по управлению недвижимостью (SCI) является юридическим лицом, настоятельно рекомендуется обратиться за профессиональной консультацией к нотариусу, специализирующемуся по этим вопросам и имеющему все необходимые документы. Так как такие документы довольно сложны и составляются от имени SCI всегда только на французском языке, в случае недостаточного знания французского языка рекомендуется обратиться за помощью к профессиональному переводчику.

Дополнительная информация на французском языке об обществе по управлению на официальном сайте французского Нотариата Notaires de France 

Подробная информация на французском языке о разных видах обществ по управлению недвижимостью (SCI) на сайте SCI-SocieteCivileImmobiliers 

Комментарии

    Комментариев нет

    Для написания комменария, необходимо войти на сайт или зарегистрироваться

    • Забыли пароль?