Продажа недвижимости во Франции

Заключение договора с риэлтором
Для продажи недвижимости во Франции, собственник может либо воспользоваться услугами агентства недвижимости, либо заниматься процессом самостоятельно. При работе с риэлторами, следует удостовериться, что у них есть все необходимые лицензии и разрешения.

Дополнительная информация о риэлторах и агентах по недвижимости на нашей страничке Специалисты по операциям с недвижимостью.

В случае обращения в агентство недвижимости, между продавцом и риэлтором заключается либо договор на эксклюзивное обслуживание (mandat exclusif), либо стандартный агентский договор (mandat simple).

Договор на эксклюзивное обслуживание (mandat exclusif) подразумевает, что продавец не имеет права обращаться в другие агентства недвижимости, что предпочтительнее для риэлторов. Однако, независимо от выбранного продавцом варианта стоимость услуг по поиску покупателей на недвижимость будет одинаковой, и, как результат, почти все продавцы недвижимости заключают договоры на оказание услуг сразу с несколькими агентствами недвижимости, т.е. с каждым агентством подписывается стандартный агентский договор (mandat simple). Стоит отметить, что в таких случаях мотивация агента по недвижимости всегда ниже. Стоимость услуг агентства обычно составляет от 5 до 8 % (включая НДС 19.6 %) от конечной стоимости объекта недвижимости. Агентские комиссионные выплачивает покупатель.

Продавец может также попытаться продать свою недвижимость напрямую, не нанимая агента. Как правило это делается посредством распространения информации среди знакомых, на специализированных сайтах, а в последнее время и через социальные сети. Одним из самых популярных во Франции сайтов для продажи недвижимости «из рук в руки» является «De particulier à particulier».

Продавцу, который все-таки принимает решение в пользу агентского сопровождения, рекомендуется оговорить в контракте с агентством своё право на прямую продажу объекта. Однако существует определённая вероятность того, что даже в этом случае при прямой продаже объекта недвижимости самостоятельно найденным покупателям, продавцу придётся выплатить комиссионное вознаграждение агентству.

Определение стоимости недвижимости
Цена на продаваемую недвижимость назначается продавцом. Однако в случае неуверенности в стоимости своего дома или недвижимости, продавец может обратиться в одно или несколько агентств по недвижимости для проведения оценки стоимости объекта (estimation de bien). Как правило, такая оценка проводится бесплатно, однако риэлтор (agent immobilier) может попросить заключения с ним агентского договора на продажу. Рекомендуется запросить у агентства письмо-подтверждение с оценочной стоимостью недвижимости.

Внимание: продажа недвижимости по слишком заниженной - относительно рыночной - цене во Франции является рискованным предприятием: более чем вероятно, что французские налоговые органы заинтересуются причиной такой необычной щедрости продавца и начнут проверки на предмет уклонения продавца от уплаты налогов, которыми облагается продажа недвижимости. В случае выявления нарушений (оплата части стоимости наличными и т.п.) строгие меры применяются как к продавцу, так и к покупателю.

Предложение о покупке недвижимости
После того, как найдется покупатель, сделает предложение о покупке (offre d'achat) и будет достигнута договоренность о стоимости объекта недвижимости, стороны приступают к официальному оформлению сделки.

Внимание: письменная оферта (offre d'achat) во Франции относится к юридически обязывающим документам, и, теоретически, продавец, письменно принявший условия оферты, может потребовать у потенциального покупателя, сделавшего такую оферту в письменном виде и уклонившегося от сделки, возмещения ущерба. Покупатель полностью освобождается от обязательств по письменной оферте в следующих случаях:

  • продавец ответил на оферту письменным контрпредложением (contre proposition) своей цены
  • продавец не ответил на оферту письменно в срок, указанный в оферте покупателем

В свою очередь, продавец, ответивший письменным согласием на письменную же оферту покупателя, не имеет права выйти из сделки, даже в случае получения более выгодного предложения.

Дополнительная информация о предложении о покупке недвижимости на нашей страничке Покупка недвижимости во Франции.

Предварительный договор купли-продажи
Вне зависимости от того, продается ли недвижимость напрямую либо при помощи агентства недвижимости, настоятельно рекомендуется проводить сделку через нотариуса с самого первого этапа – составления предварительного договора купли-продажи (compromise de vente). Нотариусы, являющиеся госслужащими, несут ответственность за свои профессиональные действия. В ходе оформления сделки покупки или продажи недвижимости нотариус отвечает за подготовку различных документов, подтверждение права собственности покупателя на недвижимость, а также удостоверение в том, что недвижимость свободна от залоговых обязательств.

Дополнительная информация о нотариусах и их функциях на нашей страничке Специалисты по операциям с недвижимостью.

Покупатель зачастую поручает сопровождение сделки своему нотариусу, который может представлять интересы обеих сторон. В то же время, продавец вправе обратиться к своему нотариусу, который будет оказывать помощь нотариусу покупателя. В таком случае вознаграждение за сопровождение сделки делится между обоими нотариусами, однако, сделка может оформляться дольше в силу необходимости обмена документами между нотариальными бюро.

В течение приблизительно 7 дней после достижения устной договорённости о продаже объекта недвижимости составляется и подписывается обеими сторонами договор купли-продажи (compromis de vente или promesse de vente). Данный договор может быть составлен риэлтором или юристом, представляющим интересы любой из сторон, не обязательно нотариусом.

Продавец должен убедиться, что все требуемые им условия учтены в договоре, а также что они понятны покупателю, и он имеет четкое представление о том, что выставляется на продажу вместе с объектом недвижимости, а что нет (например, бытовые приборы, такие как посудомоечная машина или предметы садового декора). Относительно мелких предметов более целесообразно составить их опись и приложить ее к договору.

После подписания предварительного договора купли-продажи (compromis de vente), на седьмой день обязательного периода «обдумывания целесообразности сделки» (période de rétraction), предоставляемого покупателю, покупатель вносит залог в размере 10% от стоимости покупки. Деньги передаются сопровождающим сделку посредникам (риэлтору, юристу или нотариусу) и хранятся у них до завершения процедуры продажи.

Внимание: Во Франции не существует закона, обязывающего покупателя выплачивать задаток при приобретении недвижимости, однако, по установившейся практике, задаток выплачивается в знак добросовестности и подтверждения намерений покупателя. В подавляющем большинстве случаев, продавцы не принимают сделку без выплаты задатка – законов, которые бы обязали их к обратному также не существует.

Дополнительная информация о предварительно договоре купли-продажи недвижимости на нашей страничке Оформление сделки при покупке недвижимости во Франции.

Расторжение предварительного договора купли-продажи
С момента подписания предварительного договора купли-продажи (compromis de vente) продавец связан оговорёнными в нём обязательствами и не имеет права отказаться от продажи объекта недвижимости. Кроме того, начиная с даты подписания, продавец обязан снять объект с продажи и не имеет права показывать его другим покупателям. Выполнение этих условий обязательно даже в том случае, если продавец получает более выгодное предложение о продаже после подписания предварительного договора.

В случае отказа от сделки по вине продавца, последний обязан вернуть полную залоговую сумму покупателю и выплатить дополнительно 10% неустойки от общей суммы контракта.

Обратите внимание, что покупатель участвует в сделке на других условиях. В соответствии с французскими законами покупатель имеет право на 8-дневную отсрочку для принятия решения о целесообразности покупки. В течение этого периода покупатель имеет право отказаться от совершения сделки и получить обратно полную сумму, внесённую в залог. В этом случае соглашение будет расторгнуто.

В случае отказа от сделки в силу невозможности ее завершения (например, в случае отказа покупателю в ипотечном кредите) и наличия пункта об отлагательных условиях (clause suspensive) в предварительном договоре купли-продажи (compromis de vente), сумма залога полностью возвращается покупателю без каких-либо штрафных санкций.

Если покупатель отказывается от проведения сделки по покупке объекта недвижимости по истечении 7-дневного периода принятия решения о целесообразности сделки, то залоговая сумма выплачивается продавцу.

Подготовка к завершению сделки
После подписания договора и оплаты залога, сопровождающие сделку юрист или нотариус улаживают все необходимые формальности, проверяют подлинность правоустанавливающих документов, делают запросы относительно возможности строительства вблизи объекта недвижимости.

В зависимости от года постройки и местоположения объекта продавца могут обязать провести экспертную оценку выставленной на продажу недвижимости и получить официальное заключение о наличии свинца, термитов и асбеста.

Роль нотариуса
В соответствии с французским законодательством акт о передаче права собственности на объект недвижимости (acte authentique или acte définitif de vente), по которому объект продажи окончательно передается покупателю, в обязательном порядке составляется нотариусом. Нотариус представляет интересы как продавца, так и покупателя, хотя нанимает нотариуса и оплачивает его услуги, как правило, именно покупатель. Продавец вправе обратиться к своему собственному нотариусу, который будет оказывать помощь в сопровождении сделки нотариусу покупателя, а сумма вознаграждения за оказание нотариальных услуг в этом случае делится между обоими нотариусами.

Внимание: нотариус не представляет интересы ни одной из сторон, участвующих в сделке.

В подавляющем большинстве случаев, нотариусы владеют только французским языком. Если продавец не знает французского языка и французских юридических процедур, то ему рекомендуется воспользоваться услугами независимого русскоговорящего юриста или юрисконсульта, которые помогут необходимыми советами и будут работать совместно с нотариусом по сопровождению сделки.

Процедура совершения сделки
Как правило, для подписания заключительного договора о передаче права собственности на объект недвижимости (acte authentique или acte définitif de vente) стороны встречаются в нотариальной конторе (bureau de notaire). Оплата оставшейся суммы производится по подписании заключительного договора со счета нотариуса на счет продавца. В случае наличия ипотечного кредита, необходимые суммы перечисляются банком напрямую на специальный счет нотариуса, откуда затем производится оплата продаваемого объекта недвижимости.

Нотариус является государственным служащим, который также выступает в качестве налогового инспектора, учитывая все налоги и сборы в пользу государства перед передачей продавцу остатка суммы, указанной в договоре. Налоги взимаются, например, в том случае, если объект недвижимости на продажу не является основным местом жительства продавца (résidence secondaire); в зависимости от количества лет во владении может потребоваться заплатить налог на прибыль (impôt sur la plus-value) или, при необходимости, вознаграждение налоговому представителю (représentant fiscal).

Дополнительная информация на французском языке о случаях привлечения налогового представителя на сайте Министерства по налогам и сборам Франции 

Обязательные предпродажные экспертизы
Диагностика эффективности энергопотребления
По закону от 1 ноября 2006 года, перед выставлением жилой недвижимости на продажу, необходимо провести диагностику эффективности энергопотребления (diagnostic de performance énergétique, DPE).

Диагностика, которую проводит только специалист, осуществляется для оценки потребления энергии в здании по двум критериям:

  • Расход электроэнергии при пользовании домом, измеряемый в кВт\м2.
  • Последствия потребления энергии: объем выброса парниковых газов, измеряемый в кг СО2/ м2

Отчет о диагностике эффективности энергопотребления отражает оценку объемов потребления энергии и степень естественных рисков, а также технические рекомендации по уменьшению потребления энергии. За составление отчета взимается плата. С 1 января 2011 года результаты отчета обязательно должны указываться в объявлениях о продаже жилой недвижимости.

Внимание: результаты оценки не входят в договорные гарантии, но дают возможность объективного сравнения качественных характеристик продаваемых объектов недвижимости. Реальное потребление энергии в здании напрямую зависит от объемов потребления электричества и тепла его обитателями.

Справка о состояния газопровода
Для газовых установок старше 15 лет в обязательном порядке проводится экспертная оценка состояния газопровода (état de l'installation intérieure de gaz naturel) с целью определения любых проблем безопасности установленных газовых систем.

Дополнительная информация на французском языке на официальном законодательном сайте Legifrance

Диагностика состояния газопровода также обязательна для проведения на сдающихся в аренду объектах недвижимости и в новых зданиях.

Дополнительная информация об обязательных и рекомендованных экспертизах при покупке и продаже недвижимости на нашей страничке Строительно-технические экспертизы недвижимости

Налог на прирост капитала при продаже недвижимости
При продаже объекта недвижимости, являющегося основным местом жительства (résidence principale) продавца, налогоплательщик-продавец освобождается от налога на прирост капитала (impôt sur la plus-value). Срок действия данной льготы может составлять до 1 года, при условии, что домовладелец съехал из основного места жительства до момента его продажи.

Основная ставка налога на прирост капитала (taxe sur la plus-value) в отношении недвижимого имущества осталась установленной в размере 19%, а французские налоговые резиденты обязаны прибавлять к этой ставке дополнительную ставку социальных налогов, что в сумме составляет 32,5%, без каких-либо специальных льгот и вычетов.

В 2012 году существенные поправки были внесены и в систему довольно выгодного ежегодного сокращения налоговых выплат по нисходящей шкале, согласно которой налог на прирост капитала сокращался на 10% за каждый полный год владения недвижимостью, начиная с шестого года владения. В настоящий момент ставка вычетов составляет 0% за первые 5 лет владения, 2% за каждый год в период владения с 5 по 15 год, 4% за каждый год в период владения с 16 по 24 год, и 8% за каждый год последующего владения. Таким образом, это означает, что для полного освобождения от выплаты налога на прирост капитала (impôt sur la plus-value) при продаже недвижимости, не являющейся основным местом жительства (résidence secondaire), такая недвижимость должна находиться во владении не менее 30 лет (до 2012 года этот период равнялся 15 годам).

Отказ от ответственности

Авторами предприняты все возможные усилия, чтобы представленная информация была действительной, корректной и чётко сформулированной. Информация в этом разделе является не более, чем общим обзором основных моментов процедуры купли-продажи недвижимости, и некоторые конкретные детали были опущены умышленно. Содержание настоящей статьи не следует воспринимать как официальный документ о принципах французской юридической практики. Ни автор, ни издатель не несут ответственности ни за результаты действий, предпринятых на основе информации, полученной в данном разделе, ни за какие-либо погрешности или упущения. Настоящий текст не является рекомендацией по юридическим, бухгалтерским и налоговым вопросам. Мы рекомендуем нашим читателям обращаться за профессиональной помощью по конкретным вопросам к соответствующим специалистам, прежде чем принимать какие-либо решения.

Комментарии

    Комментариев нет

    Для написания комменария, необходимо войти на сайт или зарегистрироваться

    • Забыли пароль?